Сдача недвижимости в аренду

Собственник может сдать свою недвижимость или ее часть в аренду. Договор аренды оформляется в письменной форме с указанием всех необходимых условий. Если условие согласовывается каким-то другим образом, без указания в договоре, оно не имеет юридической силы. Все изменения и дополнения к договору должны также оформляться письменно. При заключении договора нет необходимости в присутствии официальных заверителей сделки, поскольку достаточно, что договор будет подписан сторонами, их представителями или уполномоченными ими поверенными.

В договоре аренды должны быть отражены следующие аспекты:

• договаривающиеся стороны
• арендуемый участок и его целевое назначение
• срок аренды
• арендная ставка
• объем и график исполнения арендатором обязательства о строительстве, если таковое имеется.

Собственник сдаваемой в аренду недвижимости может поменяться в течение срока аренды. Арендатор может закрепить свой статус путем подачи заявления об официальной регистрации специального права – права аренды, которое оформляется в уездном суде по месту нахождения недвижимости.

Арендатор обязан подать в уездный суд заявление о регистрации и может также обратиться с просьбой об оформлении права аренды в качестве залога для гарантии своего долга в том же порядке, как это указано выше по отношению к владельцу недвижимости, в том случае, если

• договор аренды заключен на определенный срок,
• арендатор может передать право аренды третьей стороне без учета мнения арендодателя,
• на участке имеются принадлежащие арендатору здания или же он имеет право на строительство таковых по условиям договора.

Право аренды с правом его передачи зачастую приравнивается к праву собственности на недвижимость, в особенности муниципалитеты используют возможность сдачи предназначенных для жилищного строительства земельных участков в аренду в качестве альтернативы их продаже. Широко распространенной является практика, в рамках которой, по истечении срока действия договора аренды, стороны договариваются о продлении договора на следующий срок, что часто сопровождается также пересмотром условий аренды, например, уровня арендной ставки.

Продажа права аренды

Как правило, арендатор может продать право аренды третьей стороне без учета мнения арендодателя в том случае, если это не запрещено договором аренды.

Продавец и покупатель несут одинаковую ответственность за выяснение состояния и характеристик арендуемого участка и находящихся на нем зданий, как и в случае купли-продажи недвижимости. Кроме зданий и арендуемого участка, покупатель обязан ознакомиться с условиями договора аренды. Особенно существенное влияние на стоимость права аренды оказывает оставшийся срок действия заключенного договора аренды.

Покупателю рекомендуется также убедиться в том, что право аренды зарегистрировано на имя продавца. Негативное влияние на обеспечение постоянного характера права аренды могут оказывать имеющиеся залоги, если они имеют преимущественное право по сравнению с зарегистрированным правом аренды. Эту информацию можно получить из справки об обременениях, которая выдается, например, в уездном суде.

После занесения условий сделки в договор купли-продажи осуществляется его подписание сторонами, при этом присутствия официального заверителя сделки не требуется.

После заключения сделки купли-продажи права аренды покупателю необходимо оформить регистрацию этого приобретения. Заявление подается в уездный суд по месту нахождения недвижимости в том же порядке и в те же сроки (шесть месяцев), что и в случае с куплей-продажей недвижимости. Покупатель обязан также уплатить налог со сделки купли-продажи в размере 4%, как и в случае сделки с недвижимостью.